大阪府 大阪市
大阪市 建替建設費補助制度（集合住宅への建替え）（大阪市民間老朽住宅建替支援事業）
耐震・防災確認済み
佐藤
古い木賃アパートを持っているんですが、取り壊してマンションみたいな集合住宅に建て替えたいと考えています。大阪市で使える補助はありますか。
田中
大阪市の「建替建設費補助制度（集合住宅への建替え）」です。大阪市民間老朽住宅建替支援事業のひとつで、古いアパートや長屋などを集合住宅に建て替える際に、設計費や解体費などの一部を補助する制度です。
対象エリアは重点対策地区のみ、工事契約の前に申請を
この制度が使えるのは「重点対策地区」に指定された範囲だけです。地区に入っていない敷地では対象になりません。また、補助金の交付申請前に工事の契約をした場合は、原則として補助金を受けられません。見積りが取れた段階で、先に契約してしまう前に受付窓口へ相談してください。
どんな制度か
佐藤
「大阪市民間老朽住宅建替支援事業」というのが親制度で、その中の集合住宅向けメニューということですか。
田中
そうです。古い木造住宅などが密集しているエリアの防災性を高めるため、老朽化した建物の建替えを後押しする事業の一部です。戸建住宅へ建て替える場合は別メニューの「建替建設費補助制度（戸建住宅への建替え）」になるので、集合住宅に建て替える今回のケースとは制度が分かれています。
佐藤
対象エリアの「重点対策地区」というのは、大阪市内ならどこでも当てはまるわけではないんですね。
田中
はい。重点対策地区に指定されたエリア内の敷地だけが対象です。公式ページに地区を示す地図が掲載されていますが、自分の敷地が該当するかどうかは、思い込みで判断せず窓口で確認してください。地区の外だと、他の条件を満たしていても対象外になります。
制度の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 自治体 | 大阪府 大阪市 |
| 制度名 | 建替建設費補助制度（集合住宅への建替え）（大阪市民間老朽住宅建替支援事業） |
| 対象エリア | 重点対策地区のみ |
| 建替え前の建築物 | 昭和56年5月31日以前に建てられた住宅（建築年は固定資産（家屋）評価証明書で確認） |
| 建替え後の建物 | 集合住宅（マンション・アパートなど） |
| 補助対象項目 | 設計費等、解体費、共同施設整備費 |
| 補助率 | 設計費等は2/3以内、解体費は4/5以内（一部地区は2/3以内） |
| 問い合わせ先 | 大阪市都市整備局市街地整備部住環境整備課密集市街地整備グループ（06-6208-9233）、相談窓口は耐震・密集市街地整備受付窓口（06-6882-7053） |
対象になる建物と敷地
佐藤
建て替える前の建物には条件がありますか。
田中
あります。昭和56年5月31日以前に建てられた住宅であることが条件です。この建築年は、固定資産（家屋）評価証明書で確認します。証明書を取得する際に、建築年がわかる形式で発行してもらう必要があります。
佐藤
建て替えた後の建物にも細かい条件がありそうですね。
田中
公式ページでは、敷地面積100平方メートル以上、階数3階建て以上という条件が示されています。ただし、単独建替で敷地面積が100平方メートル以上200平方メートル未満の場合は、階数は問われません。
佐藤
住戸ひとつひとつの大きさにも決まりがあるんですか。
田中
はい。住戸規模は35平方メートルから120平方メートルの範囲が基本で、小規模住宅という扱いの場合は18平方メートルから35平方メートルの範囲になります。さらに、接道部の周辺に敷地面積の5パーセント以上の空地（緑地を含む）を整備することも求められています。
佐藤
単独建替と共同建替という言葉が出てきましたが、違いは何でしょうか。
田中
単独建替は、2戸以上の集合住宅に建て替える場合を指します。共同建替は、隣の敷地の所有者などと一緒に1棟にまとめて建て替える場合です。ただし、同一の土地所有者等どうしで敷地を合わせるだけのケースは、共同建替には含まれません。
補助額と補助率
佐藤
具体的にいくら補助されるのか、気になります。
田中
公式ページでは、補助対象項目ごとに補助率が示されています。設計費等は2/3以内、解体費は4/5以内です。ただし、一部の地区では解体費の補助率が2/3以内になります。どちらの地区に当たるかは、重点対策地区の中でも場所によって違うので、窓口で確認が必要です。
佐藤
共同施設整備費も補助対象と聞きましたが、こちらの補助率はどうなっていますか。
田中
制度の概要では、設計費・解体費に加えて共同施設整備費も補助対象項目として挙げられています。ただし、今回確認した公式ページ本文には、共同施設整備費そのものの補助率や対象範囲の具体的な記載は見当たりませんでした。この部分は窓口に直接確認した方が確実です。
佐藤
上限額、つまり補助金の限度額はいくらなんでしょうか。
田中
ここは正直にお伝えしておきたいのですが、公式ページには「補助対象項目ごとに限度額があります」と書かれているだけで、具体的な上限金額そのものは記載されていません。補助率が2/3や4/5であっても、工事費に単純にその率を掛けた額がそのまま出るとは限らないということです。限度額の具体的な金額は、窓口への相談時に確認してください。ここを金額で断定してしまうと、実際の補助額と食い違う恐れがあるので、公式ページに書かれている範囲でしかお伝えできません。
申請前の注意点
佐藤
申請の順番で気をつけることはありますか。
田中
一番大事なのは、工事契約のタイミングです。補助金の交付申請前に工事の契約を結んでしまった場合、原則として補助金を受けられません。解体や建築の契約は金額が大きいので、補助を前提にするなら、契約前に窓口へ相談してから申請する流れを守ってください。
佐藤
税金の面で何か変わることはありますか。
田中
2点案内されています。ひとつは所得税で、補助金は所得税法上、確定申告の際に総収入金額に算入しなくてもよい場合があるとされています。詳しい扱いは税務署に確認してください。もうひとつは、建替えや解体によって固定資産税・都市計画税額が変わる場合があるという点です。補助金額だけで損得を判断せず、税金側の変化も合わせて確認しておくと安心です。
佐藤
似たような制度で、解体だけしたい場合や戸建に建て替える場合はどうなりますか。
田中
解体のみを行う場合は、今回とは別の「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度」という制度が用意されています。また、戸建住宅に建て替える場合は「建替建設費補助制度（戸建住宅への建替え）」という、名前は似ていますが別のメニューになります。集合住宅への建替えを前提にしたこの制度とは、対象建物の形も補助内容も異なるので、どの制度に当たるかをまず整理してから相談するとスムーズです。
申請までの流れ
- 自分の敷地が重点対策地区に入っているかを窓口で確認する
- 固定資産（家屋）評価証明書で建替え前の建築年（昭和56年5月31日以前）を確認する
- 敷地面積・階数・住戸規模・空地整備など建替え後の要件を満たす計画を作成する
- 工事契約を結ぶ前に、交付申請の準備を進めて窓口に相談する
- 交付決定後に工事へ進み、完了後は実績の報告を行う
他制度との併用・使いどころ
佐藤
木賃アパートの大家さんのような、個人の建物所有者でも使える制度と考えていいんでしょうか。
田中
そのとおりです。この制度は老朽化した民間の住宅を所有している方が建替えを行う際の補助で、法人向けの大規模な公募事業とは違い、個人の大家さんや地主さんも対象になり得ます。ただし、重点対策地区に入っていること、昭和56年5月31日以前の建物であること、建替え後の集合住宅が要件を満たすことの3つは、どれも外せない前提条件です。
佐藤
検討する順番としては、まず地区の確認からということですね。
田中
はい。重点対策地区に入っていなければ、他の条件を満たしていてもこの制度自体は使えません。地区に入っていることが確認できたら、次に建築年、敷地面積や階数、住戸規模、空地整備の順に自分の計画と照らし合わせていくと、どこまで補助の対象になりそうかが見えてきます。
公的情報の確認先
佐藤
この制度の公式ページはどこで見られますか。
田中
大阪市の建替建設費補助制度（集合住宅への建替え）で確認できます。対象エリア、建替え前後の要件、補助対象項目、補助率、申請の進め方がまとまっています。
佐藤
相談したいときの窓口はどこになりますか。
田中
担当部署は大阪市都市整備局市街地整備部住環境整備課密集市街地整備グループで、電話番号は06-6208-9233です。あわせて、大阪市都市整備局 耐震・密集市街地整備 受付窓口（電話06-6882-7053）という相談窓口も案内されています。重点対策地区への該当有無や、限度額の具体的な金額は、この窓口で直接確認するのが確実です。
佐藤
建替えを考え始めたら、まず何をすればいいでしょうか。
田中
まずは自分の敷地が重点対策地区に入っているかどうかを窓口に問い合わせてください。地区内であれば、固定資産（家屋）評価証明書で建築年を確認しつつ、設計者や施工会社と建替え後の計画を練り、契約前に受付窓口へ相談する、という順番を守れば大きな失敗は避けられます。